Warum die Vergesellschaftung finanzierbar ist und alle Mieter:innen profitieren
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Die Überführung der Bestände von Vonovia & Co. wird für bezahlbare und sichere Mieten sorgen. Die Vergesellschaftung bleibt für den Haushalt weitgehend kostenneutral – und geht nicht zulasten des Neubaus von Wohnungen oder von Investitionen in Schulen und Kitas.
Berlin wird Geschichte schreiben. Denn: Berlin wird vergesellschaften. Erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik wird die Anwendung von Artikel 15 des Grundgesetzes politisch vereinbart und die Vergesellschaftung von bis zu 160.000 Wohnungen zum politischen Programm einer möglichen Regierungskoalition. Für die Gesetzesverabschiedung beinhaltet das Sondierungspapier einen konkreten Zeitplan, wonach 2027 zunächst ein Finanzierungskonzept festgelegt und bis Mitte 2028 ein „Gesetz zur Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum“ dem Berliner Abgeordnetenhaus zur Verabschiedung vorgelegt werden soll.
Die Immobilienlobby und ihre Verbündete schäumen vor Wut und machen gezielt Stimmung gegen die vereinbarte Vergesellschaftung. Die Argumente der Gegenseite: Eine Vergesellschaftung sei zu teuer und schaffe keinen neuen Wohnraum. Neuerdings heißt es zudem: Die Mieten würden nach der Vergesellschaftung deutlich steigen. Um es klarzustellen: Die Überführung der Bestände von Vonovia & Co. ist rechtlich möglich, finanzierbar und wird für dauerhaft bezahlbare und sichere Mieten sorgen.
So finanzieren wir die Vergesellschaftung
Im Sondierungspapier von Linken, Grünen und SPD ist vereinbart, dass die Entschädigungssumme bei 16 Milliarden Euro gedeckelt werden soll. Diese Summe ist laut unseren Berechnungen als Entschädigungssumme für die rund 160.000 zu vergesellschaftenden Wohnungen auskömmlich hoch angesetzt und sicher finanzierbar. Dabei wären grundsätzlich zwei Finanzierungsmodelle denkbar.
Klassische Immobilienfinanzierung: Der Träger der Vergesellschaftung – zum Beispiel eine Anstalt öffentlichen Rechts (AöR) – nimmt Kredite am Kapitalmarkt auf, ergänzt durch einen Eigenkapitalzuschuss aus dem Berliner Landeshaushalt. Ein solcher Zuschuss würde den Haushalt nicht in voller Höhe, sondern lediglich durch die anfallenden Zinszahlungen belasten. Das wäre trotz eines angespannten Berliner Haushalts leistbar. Die Kredite würden über lange Zeit aus den Mieteinnahmen der vergesellschafteten Wohnungen abbezahlt. Ein dauerhafter Zuschuss aus dem Haushalt wäre ausgeschlossen.
Schuldverschreibungen: Alternativ könnte der Träger der Vergesellschaftung langjährige, verzinste Anleihen ausgeben, für die das Land Berlin haftet. Auch das ist kein finanzielles Abenteuer, es gibt ähnliche Beispiele. Das Land Nordrhein-Westfalen hat in den vergangenen Jahren mehrfach 100-jährige Anleihen (Bonds mit einer Laufzeit von einem Jahrhundert) am Kapitalmarkt emittiert, um sich langfristig extrem niedrige Zinsen und elf Milliarden Euro am Kapitalmarkt zu sichern. Auch hier ließen sich die Anleihen vollständig oder zu sehr, sehr großen Teilen aus den laufenden Mieteinnahmen refinanzieren.
Damit ist klar: Eine Vergesellschaftung bleibt für den Haushalt weitgehend kostenneutral – und geht nicht zulasten des Neubaus von Wohnungen oder von Investitionen in Schulen und Kitas. Aus dem Landeshaushalt müssten lediglich die Kreditkosten für eine Anschubfinanzierung finanziert werden.
Ein häufiges Gegenargument lautet zudem: Die Kosten für die Entschädigung der Vergesellschaftung könnten doch besser für den Wohnungsbau genutzt werden. Auch das lässt sich damit entkräften: Die Entschädigung wird maßgeblich aus den Mieteinnahmen refinanziert. Das bedeutet: Entweder zahlen die Mieter*innen ihr Geld weiter an Vonovia und damit an deren Aktionäre. Oder das Geld fließt in gute Wohnbedingungen, besseren Service und die Tilgung der Kredite, damit die Wohnungen dauerhaft in gemeinwohlorientierter Hand liegen.
Wir sorgen für bezahlbare Mieten
In den Sondierungsgesprächen mit SPD und Grünen wurde ein Mietendeckel für die rund 400.000 Wohnungen der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) durchgesetzt. Die Mieten sollen maximal um 2 Prozent pro Jahr steigen dürfen. Die Sondierungsvereinbarung hält zudem fest, dass die Mieten in den vergesellschafteten Beständen sich nach den Vorgaben für die LWU richten sollen.
Wir bremsen die Mietendynamik: Konzerne wie Vonovia, Heimstaden & Co. können die Mieten für Bestandsmietverträge um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen. In den vergesellschafteten Beständen sollen die Mieten maximal um 2 Prozent pro Jahr steigen dürfen. Eine Reduzierung des Erhöhungsspielraums um 60 Prozent. Die begrenzten Mieteinnahmen sind dennoch wichtig, um steigende Kosten für Hausmeister, Instandhaltung und Service dauerhaft zu sichern.
Wir machen Neuvermietungen günstiger: Aktuell gilt für Wiedervermietungen laut Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) plus eines Aufschlags von zehn Prozent als Höchstgrenze. Ein Großteil der neu abgeschlossenen Neuvertragsmieten sind illegal zu hoch. Diese Praxis würde durch die Vergesellschaftung beendet.
Wir senken überhöhte Mieten: Unternehmen wie Heimstaden verlangen schon jetzt illegal hohe Mieten. Diese Mieten, die mehr als 20 Prozent über dem erlaubten Niveau liegen, werden aktiv abgesenkt.
Die Vergesellschaftung hilft allen Berliner Mieter:innen
Alle Berliner Mieter:innen werden profitieren, auch wenn sie nicht in einer der vergesellschafteten Wohnungen leben. Denn bis ein bundesweiter Mietendeckel von uns erkämpft wurde, gilt in Berlin der Mietspiegel. Alle Neuvermietungsmieten der letzten 6 Jahre bestimmen das allgemeine Mietniveau der Stadt und setzen den Rahmen, inwiefern Mieten angehoben werden können.
Durch die Vergesellschaftung werden 160.000 Wohnungen in Gemeinwirtschaft überführt und der Marktlogik entzogen. Damit wären nahezu 50 Prozent aller Berliner Mietwohnungen im Eigentum von kommunalen Unternehmen oder Genossenschaften. Dieser große, sozial regulierte Wohnungsbestand entfaltet einen deutlichen mietpreisdämpfenden Effekt auf den gesamten Markt und würde die Möglichkeiten des Landes Berlin für die soziale Wohnraumversorgung deutlich verbessern.
Wohnen wird damit für alle Berliner:innen wieder bezahlbarer. Im Vergleich zur Preisentwicklung auf einem unregulierten Markt würden Lohnsteigerungen nicht mehr vollständig durch die steigenden Wohnkosten getilgt. Wenn die Vergesellschaftung umgesetzt wird, kann das die Wohnungspolitik in ganz Deutschland grundlegend verändern.