Wohnungsbau: Mehr Sozialismus wagen
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In Niedersachsen sind 2026 Kommunalwahlen und 2027 Landtagswahlen. Die Linke steht in den Umfragen bei 5-6 Prozent. Dieser Essay plädiert dafür, die Mietenkampagne um eine Kampagne für Wohnungsbau zu ergänzen, um Teile der Mittelschichten anzusprechen und damit das WählerInnenpotential der Linken in Flächenländern wie Niedersachsen zu erhöhen. Ohne zentrale Planung und Enteignungen werden sich die nötigen Wohngebiete im Umland der Großstädte nicht realisieren lassen. Dies entspricht dem Selbstverständnis der Linken als sozialistische Partei.
Mietenpolitik als Sozialismus
Die Linke bezeichnet sich in ihrem Programm als eine sozialistische Partei. Aber was heißt Sozialismus konkret? Und wie ergibt sich daraus eine Strategie, mit der Die Linke Wahlen gewinnen kann? Programmatisch lässt sich aus Marx‘ Schriften die Forderung nach einer Vergesellschaftung der Produktionsmittel ableiten, aber die Arbeiterinnen und Arbeiter sind jedoch nicht die einzigen, die im Kapitalismus ausgebeutet werden.
Caren Lay schildert in ihrem Buch »Wohnopoly« (S. 49) die Situation auf dem Wohnungsmarkt:
„Jeder Mensch muss wohnen. Mieter*innen können nicht einfach weglaufen und die Wohnung wechseln, sobald sie etwas Günstigeres finden – erst recht nicht, wenn es kaum bezahlbare Wohnungen gibt. Da bietet es sich geradezu an, ihnen in die Tasche zu greifen.“
Ein Mietvertrag lässt sich, ähnlich wie der Arbeitsvertrag, als ein Machtverhältnis analysieren. Menschen sind auf eine Wohnung angewiesen, viele Mieter haben aber keine reale Möglichkeit, sie selbst zu besitzen. Der Vermieter kann also – insbesondere in Ballungsräumen mit Wohnungsmangel – die Bedingungen des Mietvertrages diktieren und mit hohen Mieten Profite erwirtschaften. Die ‚Vergesellschaftung der Unterkunftsmittel‘ wäre in dieser Hinsicht genauso ein sozialistisches Projekt wie die ‚Vergesellschaftung der Produktionsmittel‘.
Da das Machtverhältnis zwischen Mietenden und Vermietenden sehr ungleich ist, müssen diejenigen, die zur Miete wohnen, gesetzlich besonders geschützt werden, um zu verhindern, dass sie durch die Vermieter ausgebeutet werden. Entsprechende Regulierungen zum Schutz der Mieterinnen und Mieter gab es in Deutschland auch bis in die 1990er Jahre; Caren Lay stellt in »Wohnopoly« dar, wie diese Regulierungen systematisch durch Regierungen der Union/FDP und SPD/Grünen zurückgebaut wurden. Die Linke im Parlament sollte versuchen, die Regulierungen für den Wohnungsmarkt wieder einzuführen und die, während der Phase der Deregulierung entstandenen, Immobiliengesellschaften wieder zu vergesellschaften. Dies ist das Ziel der Mietenkampagne: Wenn es gelingt, die Mieterinnen und Mieter so zu organisieren, dass sie in der Linken die Partei erkennen, die sich für ihre Interessen einsetzt, dann hat die Linke als Partei eine materielle Basis, die langfristig ihre parlamentarische Existenz sicherstellen kann.
Sozialistische Elemente des Wohnungsbaus
Das Problem mit den hohen Mieten tritt natürlich in bestimmten Ballungsgebieten auf. In den Stadtstaaten Berlin und Hamburg hat die Fokussierung auf das Thema Mieten daher viel mehr Potential als in den Flächenländern. Gibt es andere Themen, die in den ländlichen Gebieten und in den Vororten der Großstädte, die ein ähnliches Potential haben?
Lay (S.174f) schreibt: „Ein hegemoniefähiges Projekt muss […] Teile der Mittelschichten gewinnen“, aber die meisten Menschen in Haushalten mit einem mittleren bis hohen Einkommen sehen sich selbst nicht als MieterInnen, sondern als potentielle Eigenheimbesitzende.
Eine Mietenregulierung alleine wird in den Ballungsräumen mit Wohnungsmangel das ungleiche Machtverhältnis von Mietenden und Vermietern nicht lösen. Es müssen deutlich mehr neue Wohnungen gebaut werden.
Lay erwähnt, dass Mitte der 1950er jährlich 500.000 Wohnungen gebaut wurden (S. 20), und verweist auf die Studie des Pestel-Instituts, nach der in Deutschland 4 Millionen Sozialwohnungen fehlen (S. 46). Sie bietet ein ganzes Kapitel zur Bodenspekulation (S.72-75), aber das Manifest im Fazit des Buches enthält keine Aussage dazu, wie viele neue Wohnungen denn gebaut werden sollten.
Das Pestel-Institut, das schon 2012 zu dem Ergebnis kam, dass in Deutschland vier Millionen Sozialwohnungen fehlen (Lay, S. 46), hat 2024 auch eine Studie[1] zu Hannover vorgelegt: Bis 2028 wäre der der Bau von 5400 Wohnungen in Hannover erforderlich – jährlich. Und Hannover liegt bei der Mietpreisentwicklung in Deutschland nur im Mittelfeld – wie schlimm ist die Lage dann in den Top 4 des Mietpreisrankings, in München, Frankfurt, Hamburg und Berlin?
Es stimmt zwar, dass Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind, aber das verfügbare Bauland ließe sich potentiell drastisch vermehren, wenn die Kommunen Flächennutzungspläne ändern und Bebauungspläne beschließen würden, durch die bislang überwiegend als Ackerland genutzte Flächen zu Bauland werden. Kommunen sind erfahrungsgemäß durchaus in der Lage, das Problem der „durch Wertsteigerung entstandenen leistungslosen Gewinne“ (Lay, S. 73) bei der Schaffung von Bauland zu lösen: Der ‚Trick‘ besteht darin, dass man als Kommune den Flächennutzungsplan erst dann ändert, wenn man das Ackerland bereits von dem Landwirt gekauft hat – danach verkauft man als Kommune das Land selbst an die Bauherren, um zumindest einen Teil der Wertsteigerungen zu vereinnahmen.
Die zweite große Herausforderung, neben der Beschaffung des Baulands, ist die ÖPNV-Anbindung der neuen Wohngebiete. Die gleichen Ballungsräume, in denen aktuell Wohnungen fehlen, zeichnen sich bereits jetzt durch Stau im Berufsverkehr aus. Neue Wohngebiete müssen daher zugleich mit U-Bahn- oder S-Bahn-Anschluss geplant werden. Dies nennt sich ÖV-orientierte Siedlungsentwicklung: Das beste Beispiel dafür ist die Seestadt Aspern in Wien für 25.000 Einwohner. Diese Form der Planung ist nur zentral möglich. Dies kann auf der Ebene der Landkreise geschehen, wenn, wie in der Region Hannover, genug potentielles Bauland zu Verfügung steht. In jenen kreisfreien Städten hingegen, in denen praktisch alle potentiellen Flächen entwickelt sind (z.B. München, wo die Grundstückspreise um 34000 Prozent gestiegen sind, vgl. Lay, S. 72), müsste die Planung auch die umliegenden Gemeinden miterfassen und durch das Bundesland koordiniert werden. Im Fall der Stadtstaaten Hamburg und Berlin wäre sogar die Koordination von zwei Bundesländern erforderlich.
Um den Flächenverbrauch zu minimieren, kann nur ein sehr kleiner Teil des Baulands in den neuen Wohngebietern für freistehende Einfamilienhäuser verwendet werden, vielleicht 10 Prozent. Eine gewisse soziale Durchmischung sollte sichergestellt sein, damit solche neuen Stadtviertel für Menschen aller Einkommensschichten attraktiv sind, aber sie brauchen einen sehr hohen Anteil an Geschossbauten. Manche Menschen können sich nicht vorstellen, wieso man auf diese Weise die sichtbaren Klassenunterschiede nivellieren sollte. Für sie ist das bereits ‚Sozialismus‘. Eine Linke, welche die Interessen der Menschen mit geringen Einkommen vertreten will, kann jedoch nicht anders, als zu versuchen, den „Traum vom Eigenheim“ (Lay, S. 99f) zu erschüttern – der Platzbedarf, wenn alle Menschen in den Ballungsräumen in freistehenden Einfamilienhäusern wohnen würden, wäre schlicht zu groß. Aber eine Wohnungsbaukampagne würde es immerhin den Menschen mit einem mittleren Einkommen ermöglichen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Übrigens bietet eine Genossenschaftswohnung die gleiche Sicherheit wie Eigentum, nur das weniger Eigenkapital nötig ist (Lay, S. 155).
Im Zweifelsfall wird sich das nötige Bauland nur durch Enteignung von Landwirten beschaffen lassen. Diese Flächen können allein deswegen enteignet werden – zumindest grundsätzlich – weil sie als Bauland gebraucht werden. In Deutschland wird dies durch §14, Absatz 3 des Grundgesetzes ermöglicht. Der ganze 5. Teil des Baugesetzbuch[2] (BauGB) beschäftigt sich mit dem Thema ‚Enteignung‘.
Allerdings sind 80 Prozent der gestiegenen Immobilienpreise auf gestiegene Bodenpreise zurückzuführen (vgl. Lay, S. 72f); in dieser Hinsicht wäre auch eine Vergesellschaftung (vgl. §15, Grundgesetz) zur Schaffung des nötigen Baulandes gerechtfertigt. Zugleich müssen natürlich auch Maßnahmen gegen die Bodenspekulation umgesetzt werden; Neubau alleine würde nicht das Problem der Spekulation beenden. Erfahrungsgemäß wird die Unterscheidung zwischen ‚Enteignung‘ und ‚Vergesellschaftung‘ von den Vertreter*innen der anderen Parteien in kommunalpolitischen Debatten jedoch entweder nicht verstanden, oder bewusst ignoriert. Wer als Politiker Enteignungen zum Zwecke der Stadt- und Verkehrsplanung fordert, wird also unvermeidlich in dem Ruf stehen, Sozialist zu sein.
Fazit
Enteignung zum Zwecke der Stadtplanung (gegen eine angemessene Entschädigung) ist auch im Kapitalismus unvermeidlich – denn ansonsten könnte jeder Grundstückseigentümer potentiell dauerhaft die Stadtentwicklung blockieren. 2022 wurden in Deutschland 127 Enteignungsverfahren für den Bau von Autobahnen und Bundesstraßen geführt (die taz[3] berichtete). Die Deutsche Bahn soll hingegen in 30 Jahren nur einmal für den Bau einer Schienentrasse enteignet haben. Hier tritt eine andere Herausforderung auf: Neue Schienentrassen stoßen, ähnlich wie die Infrastruktur für die Energiewende, oft auf deutliche Ablehnung bei den betroffenen Anliegern. Dies nennt sich Nimbyismus und ich habe einen separaten Essay[4] dazu auf Links-Bewegt veröffentlicht.
Dass solche Projekte von Nimbys abgelehnt werden, ist natürlich auch zu befürchten, wenn man neue Wohngebiete im Umland der Metropolen fordert – aber diejenigen, welche die stärksten Vorbehalte über den Flächenverbrauch im Umland der Großstädte äußern, sind oft auch diejenigen, die dort schon ein Eigenheim besitzen. Ohne eine Kampagne für Wohnungsbau wird sich die Mehrheit der Bevölkerung dort nie eine Eigentumswohnung leisten können – eine Linke, welche die Interessen der Mehrheit der Bevölkerung vertreten will, muss also eine ÖV-orientierte Siedlungsentwicklung in den Vororten der Großstädte auch gegen den Willen der dortigen Grundbesitzer durchsetzen. Die Klassenstruktur der Gesellschaft zeigt sich nicht nur in den Arbeitsverhältnissen, sondern auch in den Wohnverhältnissen!
Literaturempfehlung:
Caren Lay: Wohnopoly. Wie die Immobilienspekulation unser Land spaltet und was wir dagegen tun können. Westend Verlag, 2022
Links:
- https://www.con-nect.de/wennigsen/nachricht/stadt-und-region-hannover-muessen-5420-wohnungen-pro-jahr-neu-bauen
- https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/BJNR003410960.html#BJNR003410960BJNG001604116
- https://taz.de/Enteignungsverfahren-im-Strassenbau/!5911206/
- https://www.links-bewegt.de/de/article/969.nimbyismus.html